Co powinna zawierać umowa przedwstępna - podstawowe elementy umowy

Aby umowa przedwstępna spełniała swoją rolę czyli zabezpieczała interesy kupującego i sprzedającego powinna zawierać kilka podstawowych, niezbędnych elementów. Najlepiej jeśli wzór umowy zostanie uzgodniony przez obie strony wcześniej i nie zostawimy najważniejszych zapisów do ustalenia na ostatnią chwilę, do samego momentu podpisania umowy. Oczywiście zawsze można przesunąć termin podpisania czy zgłosić zastrzeżenia, ale wówczas tracimy na czasie i być może druga strona zrezygnuje z zawarcia umowy właśnie z nami. Wcześniejsze np. korespondencyjne ustalenie treści umowy pozwoli nam przeanalizować i ewentualnie skonsultować ze specjalistą treść umowy.



W umowie przedwstępnej należy określić strony umowy, czyli wskazać kupującego/ kupujących oraz sprzedającego/ sprzedających. Jeśli znamy drugą stronę sprawa jest o tyle prostsza, że nie mamy podejrzeń odnośnie tożsamości ww. osób. Powyższe nie zwalnia nas jednak od zweryfikowania danych ww. osób i podania w umowie informacji na podstawie dowodu tożsamości (przeważnie dowodu osobistego).

W umowie przedwstępnej należy określić przedmiot umowy, czyli w tym przypadku wskazać nieruchomość, której ma dotyczyć przyrzeczenie sprzedaży. Należy podać numer księgi wieczystej, lokalizację nieruchomości/ adres. Powinniśmy wskazać powierzchnię mieszkania lub działki, a w przypadku działki zabudowanej podać rodzaj (przeznaczenie) budynków i ewentualnie ich powierzchnię.

Przekazanie nieruchomości następuje w terminie uzgodnionym przez strony. W przypadku kupna -sprzedaży mieszkania na rynku pierwotnym zwykle klucze zostają przekazane kupującemu po sporządzeniu protokołu odbioru, ale przed podpisaniem aktu notarialnego. W przypadku nabywania nieruchomości na rynku wtórnym przekazanie kupującemu następuje zwykle po podpisaniu aktu notarialnego i otrzymaniu zapłaty przez sprzedającego. Warto wówczas w umowie przedwstępnej zawrzeć zapis, że nieruchomość zostanie przekazana kupującemu w stanie niezmienionym, niepogorszonym (oczywiście sprzedający nie powinien ponosić odpowiedzialności za normalne zużycie przedmiotu umowy, będące następstwem jego prawidłowego użytkowania).

W umowie przedwstępnej określamy również termin zawarcia przyrzeczonej umowy kupna sprzedaży, uwzględniając m.in. czas potrzebny na uzyskanie decyzji kredytowej, jeśli kupujący będzie korzystał z kredytu hipotecznego (w zależności od rodzaju nieruchomości i banku może to trwać od jednego do nawet kilku miesięcy). Jedną z najistotniejszych kwestii jest określenie ceny nieruchomości oraz wskazanie kwoty zaliczki albo zadatku, które są uiszczane przy podpisaniu tejże umowy. Najczęściej jest to zadatek, który uregulowany został w art. 394 kodeksu cywilnego, ale aby spełniał swoją funkcję musi zostać jasno zdefiniowany w umowie właśnie jako „zadatek”. Zadatek wynosi zwykle ok. 10% kosztu zakupu (choć strony mogą dowolnie określić jego wysokość). Zadatek (czy tez rzadziej zaliczkę) można zapłacić przelewem albo w gotówce. W przypadku płatności gotówkowej należy wykazać w umowie przedwstępnej, że zapłacono gotówką (umowa będzie potwierdzała fakt zapłaty).