|
STRONA GŁÓWNA
- Umowa przedwstępna
WAŻNE INFORMACJE
- Główne elementy umowy przedwstępnej
- Umowa przedwstępna a kredyt hipoteczny
- Zadatek: bardzo ważne pojęcie
- Skutki niewywiązania się z postanowień umowy
- Czy zawrzeć umowę przedwstępną samodzielnie, czy u notariusza?
WZÓR UMOWY PRZEDWSTĘPNEJ
- Wzór umowy przedwstępnej na kupno-sprzedaż mieszkania
- Wzór umowy przedwstępnej na kupno-sprzedaż domu
- Wzór umowy przedwstępnej na kupno-sprzedaż działki
ZOBACZ TAKŻE:
Kredyt na dom
Pożyczka w weekend
Porównanie kont bankowych
Pożyczka na krótki okres
|
|
Skutki niewywiązania się z postanowień umowy przedwstępnej
Istotą umowy przedwstępnej jest przyrzeczenie zawarcia właściwej umowy kupna – sprzedaży w formie aktu notarialnego. Jeśli
nie dojdzie do podpisania aktu notarialnego, umowa przedwstępna daje możliwość dochodzenia odszkodowania, roszczenia
o zawarcie umowy przyrzeczonej, zwrotu zadatku czy kary umownej. Zgodnie z art. 390 § 1 kodeksu cywilnego „Jeżeli strona
zobowiązana do zawarcia umowy przyrzeczonej uchyla się od jej zawarcia, druga strona może żądać naprawienia szkody, którą
poniosła przez to, że liczyła na zawarcie umowy przyrzeczonej. Strony mogą w umowie przedwstępnej odmiennie określić
zakres odszkodowania”.
Ustawodawca pozostawił kupującemu i sprzedającemu możliwość modyfikacji w umowie przedwstępnej odpowiedzialności
odszkodowawczej. Powyższe wynika z art. 390 § 1 zdanie 2. Strony mogą rozszerzyć lub zmniejszyć zakres odszkodowania,
ograniczone są jednak art. 473 § 2 k.c., zgodnie z którym: „Nieważne jest zastrzeżenie, iż dłużnik nie będzie odpowiedzialny
za szkodę, którą może wyrządzić wierzycielowi umyślnie.”
Jest to tzw. słabszy skutek prawny zawarcia umowy przedwstępnej. Strona uprawniona musi tylko wykazać, że poniosła szkodę
z uwagi na fakt, że liczyła na zawarcie umowy definitywnej. Żądanie naprawienia szkody przysługuje bez względu na formę
umowy przedwstępnej. Roszczenie ulega jednak przedawnieniu z upływem 1 roku od dnia, w którym miała zostać zawarta
umowa przyrzeczona, albo z upływem 1 roku od dnia, w którym prawomocne stało się orzeczenie sądu (jeżeli wierzyciel
dochodził zawarcia umowy przyrzeczonej na drodze sądowej, zaś sąd oddalił takie żądanie).
Z umowy przedwstępnej może wynikać roszczenie o zawarcie umowy przyrzeczonej. Jest to tzw. silniejszy skutek prawny
zawarcia umowy przedwstępnej. Polega on na tym, że osoba uprawniona na mocy umowy przedwstępnej może żądać zawarcia
umowy przyrzeczonej nawet wbrew woli strony zobowiązanej.
Zgodnie z art. 390 § 2 kodeksu cywilnego: „Jednakże gdy umowa przedwstępna czyni zadość wymaganiom, od których
zależy ważność umowy przyrzeczonej, w szczególności wymaganiom co do formy, strona uprawniona może dochodzić
zawarcia umowy przyrzeczonej.” Przywołany przepis wskazuje, że dla wywołania skutku jakim jest możliwość
dochodzenia zawarcia właściwej umowy przed sądem konieczne jest zachowanie formy analogicznej do formy,
w której powinna być zawarta umowa przyrzeczona. Oznacza to, że w celu spełnienia powyższego warunku umowa
przedwstępna musi zostać zawarta w formie aktu notarialnego, skoro do zawarcia umowy właściwej (przyrzeczonej)
wymagana jest taka forma. Jeśli umowa przedwstępna nie jest zawarta w formie aktu notarialnego, nie przysługuje
możliwość sądownego dochodzenia zawarcia umowy ostatecznej.
W przypadku uchylania się od zawarciu umowy przyrzeczonej istotne znaczenie ma zadatek (jeśli został odpowiednio
określony w umowie przedwstępnej). Na podstawie art. 394 § 1 kodeksu cywilnego, jeśli do zawarcia umowy
przyrzeczonej nie doszło z winy kupującego, to sprzedający może zatrzymać otrzymany zadatek. Natomiast jeśli
do zawarcia umowy ostatecznej nie doszło z winy sprzedającego, sprzedający musi zwrócić kupującemu zadatek
w podwójnej wysokości.
Należy pamiętać, że po zawarciu umowy przedwstępnej często występują okoliczności niezależne od stron,
które uniemożliwiają im zawarcie umowy przyrzeczonej. Taką okolicznością może być np. fakt nieotrzymania
kredytu na sfinansowanie zakupu nieruchomości, mimo wcześniejszej promesy banku. Jak wskazał Sąd Najwyższy
w wyroku z 7 kwietnia 2004 r., sygn. akt I V CK, fakt, że powódka starała się o kredyt bankowy, lecz
nie otrzymała przed zawarciem umowy przyrzeczonej środków pieniężnych, zwalnia ją od odpowiedzialności
za niewykonanie obowiązku zawarcia tej umowy. Tym niemniej należy pamiętać, że wyroki sądów (tak jak
w/w wyrok) mają zwykle charakter jednostkowy i dotyczą konkretnych przypadków, dlatego wskazują jedynie
ogólny kierunek, w którym powinna iść interpretacja przepisów, same w sobie nie ustanawiają jednak nowego
generalnego przepisu prawa. W każdym przypadku okoliczności uzasadniające niewywiązanie się z umowy muszą
więc być rozważane indywidualnie.
|
|