STRONA GŁÓWNA
- Umowa przedwstępna

WAŻNE INFORMACJE
- Główne elementy umowy przedwstępnej
- Umowa przedwstępna
a kredyt hipoteczny

- Zadatek: bardzo ważne pojęcie
- Skutki niewywiązania się
z postanowień umowy

- Czy zawrzeć umowę przedwstępną samodzielnie,
czy u notariusza?


WZÓR UMOWY PRZEDWSTĘPNEJ
- Wzór umowy przedwstępnej
na kupno-sprzedaż mieszkania

- Wzór umowy przedwstępnej
na kupno-sprzedaż domu

- Wzór umowy przedwstępnej
na kupno-sprzedaż działki




ZOBACZ TAKŻE:
Kredyt na dom
Pożyczka w weekend
Porównanie kont bankowych
Pożyczka na krótki okres
 

Skutki niewywiązania się z postanowień umowy przedwstępnej

Istotą umowy przedwstępnej jest przyrzeczenie zawarcia właściwej umowy kupna – sprzedaży w formie aktu notarialnego. Jeśli nie dojdzie do podpisania aktu notarialnego, umowa przedwstępna daje możliwość dochodzenia odszkodowania, roszczenia o zawarcie umowy przyrzeczonej, zwrotu zadatku czy kary umownej. Zgodnie z art. 390 § 1 kodeksu cywilnego „Jeżeli strona zobowiązana do zawarcia umowy przyrzeczonej uchyla się od jej zawarcia, druga strona może żądać naprawienia szkody, którą poniosła przez to, że liczyła na zawarcie umowy przyrzeczonej. Strony mogą w umowie przedwstępnej odmiennie określić zakres odszkodowania”.



Ustawodawca pozostawił kupującemu i sprzedającemu możliwość modyfikacji w umowie przedwstępnej odpowiedzialności odszkodowawczej. Powyższe wynika z art. 390 § 1 zdanie 2. Strony mogą rozszerzyć lub zmniejszyć zakres odszkodowania, ograniczone są jednak art. 473 § 2 k.c., zgodnie z którym: „Nieważne jest zastrzeżenie, iż dłużnik nie będzie odpowiedzialny za szkodę, którą może wyrządzić wierzycielowi umyślnie.”

Jest to tzw. słabszy skutek prawny zawarcia umowy przedwstępnej. Strona uprawniona musi tylko wykazać, że poniosła szkodę z uwagi na fakt, że liczyła na zawarcie umowy definitywnej. Żądanie naprawienia szkody przysługuje bez względu na formę umowy przedwstępnej. Roszczenie ulega jednak przedawnieniu z upływem 1 roku od dnia, w którym miała zostać zawarta umowa przyrzeczona, albo z upływem 1 roku od dnia, w którym prawomocne stało się orzeczenie sądu (jeżeli wierzyciel dochodził zawarcia umowy przyrzeczonej na drodze sądowej, zaś sąd oddalił takie żądanie).

Z umowy przedwstępnej może wynikać roszczenie o zawarcie umowy przyrzeczonej. Jest to tzw. silniejszy skutek prawny zawarcia umowy przedwstępnej. Polega on na tym, że osoba uprawniona na mocy umowy przedwstępnej może żądać zawarcia umowy przyrzeczonej nawet wbrew woli strony zobowiązanej.

Zgodnie z art. 390 § 2 kodeksu cywilnego: „Jednakże gdy umowa przedwstępna czyni zadość wymaganiom, od których zależy ważność umowy przyrzeczonej, w szczególności wymaganiom co do formy, strona uprawniona może dochodzić zawarcia umowy przyrzeczonej.” Przywołany przepis wskazuje, że dla wywołania skutku jakim jest możliwość dochodzenia zawarcia właściwej umowy przed sądem konieczne jest zachowanie formy analogicznej do formy, w której powinna być zawarta umowa przyrzeczona. Oznacza to, że w celu spełnienia powyższego warunku umowa przedwstępna musi zostać zawarta w formie aktu notarialnego, skoro do zawarcia umowy właściwej (przyrzeczonej) wymagana jest taka forma. Jeśli umowa przedwstępna nie jest zawarta w formie aktu notarialnego, nie przysługuje możliwość sądownego dochodzenia zawarcia umowy ostatecznej.

W przypadku uchylania się od zawarciu umowy przyrzeczonej istotne znaczenie ma zadatek (jeśli został odpowiednio określony w umowie przedwstępnej). Na podstawie art. 394 § 1 kodeksu cywilnego, jeśli do zawarcia umowy przyrzeczonej nie doszło z winy kupującego, to sprzedający może zatrzymać otrzymany zadatek. Natomiast jeśli do zawarcia umowy ostatecznej nie doszło z winy sprzedającego, sprzedający musi zwrócić kupującemu zadatek w podwójnej wysokości.

Należy pamiętać, że po zawarciu umowy przedwstępnej często występują okoliczności niezależne od stron, które uniemożliwiają im zawarcie umowy przyrzeczonej. Taką okolicznością może być np. fakt nieotrzymania kredytu na sfinansowanie zakupu nieruchomości, mimo wcześniejszej promesy banku. Jak wskazał Sąd Najwyższy w wyroku z 7 kwietnia 2004 r., sygn. akt I V CK, fakt, że powódka starała się o kredyt bankowy, lecz nie otrzymała przed zawarciem umowy przyrzeczonej środków pieniężnych, zwalnia ją od odpowiedzialności za niewykonanie obowiązku zawarcia tej umowy. Tym niemniej należy pamiętać, że wyroki sądów (tak jak w/w wyrok) mają zwykle charakter jednostkowy i dotyczą konkretnych przypadków, dlatego wskazują jedynie ogólny kierunek, w którym powinna iść interpretacja przepisów, same w sobie nie ustanawiają jednak nowego generalnego przepisu prawa. W każdym przypadku okoliczności uzasadniające niewywiązanie się z umowy muszą więc być rozważane indywidualnie.



 


(C) 2014 - umowa przedwstępna, podstawowe informacje i wzory umów.
Ta strona może stosować pliki cookies dla celów statystycznych i reklamowych. Korzystanie z tej witryny bez zmiany ustawień przegladarki w zakresie plików cookies oznacza akceptację faktu zapisywania ich w pamięci komputera użytkownika strony.