|
STRONA GŁÓWNA
- Umowa przedwstępna
WAŻNE INFORMACJE
- Główne elementy umowy przedwstępnej
- Umowa przedwstępna a kredyt hipoteczny
- Zadatek: bardzo ważne pojęcie
- Skutki niewywiązania się z postanowień umowy
- Czy zawrzeć umowę przedwstępną samodzielnie, czy u notariusza?
WZÓR UMOWY PRZEDWSTĘPNEJ
- Wzór umowy przedwstępnej na kupno-sprzedaż mieszkania
- Wzór umowy przedwstępnej na kupno-sprzedaż domu
- Wzór umowy przedwstępnej na kupno-sprzedaż działki
ZOBACZ TAKŻE:
Kredyt na dom
Pożyczka w weekend
Porównanie kont bankowych
Pożyczka na krótki okres
|
|
Zadatek w umowie przedwstępnej. Różnica między zadatkiem a zaliczką
Zadatek to zastrzeżenie umowne i jednocześnie zabezpieczenie interesów stron, stosowane przede wszystkim w umowach przedwstępnych
np. zakupu nieruchomości czy samochodu.
Zadatek został uregulowany w artykule 394 kodeksu cywilnego, zgodnie z którym:
Art. 394 § 1. W braku odmiennego zastrzeżenia umownego albo zwyczaju zadatek dany przy zawarciu umowy ma to znaczenie, że
w razie niewykonania umowy przez jedną ze stron druga strona może bez wyznaczenia terminu dodatkowego od umowy odstąpić
i otrzymany zadatek zachować, a jeżeli sama go dała, może żądać sumy dwukrotnie wyższej.
§ 2. W razie wykonania umowy zadatek ulega zaliczeniu na poczet świadczenia strony, która go dała; jeżeli zaliczenie
nie jest możliwe, zadatek ulega zwrotowi.
§ 3. W razie rozwiązania umowy zadatek powinien być zwrócony, a obowiązek zapłaty sumy dwukrotnie wyższej odpada.
To samo dotyczy wypadku, gdy niewykonanie umowy nastąpiło wskutek okoliczności, za które żadna ze stron nie ponosi
odpowiedzialności albo za które ponoszą odpowiedzialność obie strony.
Aby zadatek spełniał swoją funkcję musi zostać jasno określony w umowie. Jeśli umowa nie będzie zawierała zaznaczenia,
że jest to „zadatek”, wówczas zapłacona kwota staje się zaliczką. Ważne jest więc odpowiednie skonstruowanie umowy.
W przeciwieństwie do zadatku, zaliczka nie jest określona wprost w kodeksie cywilnym.
Zastosowanie mają tu jedynie przepisy dotyczące umowy wzajemnej, określone w § 2 art. 487 k.c., zgodnie z którym:
§ 2. Umowa jest wzajemna, gdy obie strony zobowiązują się w taki sposób, że świadczenie jednej z nich ma być odpowiednikiem
świadczenia drugiej.
O ile zadatek stanowi formę zabezpieczenia umowy, o tyle zaliczka stanowi jedynie kwotę, która zostaje zaliczona na poczet
całej należności.
Mechanizm zadatku najłatwiej zrozumieć na przykładzie umowy kupna – sprzedaży domu czy mieszkania. Dla łatwiejszego zobrazowania
sprawy przyjmijmy, że jest to dom z rynku wtórnego, który ma być częściowo sfinansowany z kredytu hipotecznego.
Załatwienie formalności związanych z kredytem hipotecznym wymaga od kupującego czasu. Praktyką jest więc podpisanie umowy
przedwstępnej, która stanowi przyrzeczenie podpisania właściwej umowy w formie aktu notarialnego. W umowie przedwstępnej
strony określają między innymi warunki zapłaty pierwszej „raty” należności, albo w postaci zaliczki albo zadatku. Po podpisaniu
tej umowy kupujący ubiega się o uzyskanie kredytu, natomiast sprzedający może uznać, że znalazł nabywcę nieruchomości.
Kwota zapłacona w momencie podpisywania umowy przedwstępnej ustalana jest przeważnie w wysokości ok. 10% pełnej ceny. Jeśli
w umowie przedwstępnej zostanie wpisana jako kwota „zadatku”, to w przypadku gdy sprzedaż dojdzie do skutku, zadatek traktowany
jest jak zaliczka, czyli zostaje wliczony do całkowitej ceny zakupu.
Najważniejszą funkcję zadatek spełnia jednak wówczas, gdy właściwa umowa kupna- sprzedaży nie dochodzi do skutku. W takiej
sytuacji zadatek różni się istotnie od zaliczki.
Jeśli strony rozwiązują umowę za obopólną zgodą, to zwracają świadczenia w takiej kwocie, jakiej zostały uiszczone
– sprzedający oddaje kupującemu zapłacony zadatek.
Jeśli z transakcji rezygnuje kupujący i umowa kupna – sprzedaży nie dochodzi do skutku, wówczas kupujący traci
zadatek w kwocie, jaka została przez niego uiszczona. W przypadku, w którym kupujący nie jest do końca pewny,
czy zrealizuje umowę, powinno mu więc zależeć na jak najmniejszym zadatku.
Jeśli z transakcji rezygnuje sprzedający, to kupujący może żądać zwrotu zadatku w podwójnej wysokości. W tym
przypadku widać najistotniejszą korzyść z zadatku w przypadku, w którym kupujący jest zdeterminowany, aby
kupić daną nieruchomość. Zadatek stanowi zabezpieczenie dla kupującego na wypadek, gdyby sprzedający zmienił
zdanie w trakcie załatwiania przez kupującego formalności kredytowych. Im większa kwota zadatku, tym większa
strata dla sprzedającego, a więc i większa gwarancja dla kupującego, że dom nie trafi do innego właściciela,
albo sprzedający najzwyczajniej się nie rozmyśli.
Jeśli nie zostało zastrzeżone, że zapłacona kwota to zadatek, a nie dojdzie do podpisania aktu notarialnego
z winy sprzedającego, wówczas jest on zobowiązany do zwrotu zaliczki, ale tylko w takiej wysokości jaka
została zapłacona. Co więcej, jeśli do umowy nie dojdzie z winy kupującego, to sprzedający także jest zobowiązany
zwrócić zaliczkę. Jak więc widać, w przeciwieństwie do zadatku, zaliczka nie spełnia dla żadnej ze stron funkcji
zabezpieczenia.
|
|